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房价普涨格局已结束 | 钟伟驳任志强:开发商也能被套 持有现金胜过一切

2017-08-17 09:26
来源:中国房地产报
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责任编辑:haozhai

>>>楼市向左专题 | 房价怎么可能永远不跌呢?(附买房要点VS笋盘三惊)


编者按:钟伟演讲刚开始就表达了对任志强判断的不同意见:“任志强说有生之年看不到房价下降,我认为任先生会健康长寿的。”


已经鲜少现身的华远地产原董事长任志强因为飞机延误没有出现在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会,他用录音的方式做了“现场”演讲,表示中国的房地产市场不会发生根本性变化。


话音刚落,北京师范大学金融研究中心钟伟上台演讲,演讲刚开始就表达了对任志强判断的不同意见:“任志强说有生之年看不到房价下降,我认为任先生会健康长寿的。”对任志强地价的高成本仍会推动房价上涨的观点,钟伟认为,开发商也会被套,开发商过去对三四线城市的大量投资将使某些开发商面临风险。


经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟


钟伟与任志强的观点交锋还出现在对未来风险的研判上,任志强认为房地产市场不会有大的问题,可能产生的问题是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下,出现其他的问题。钟伟表示,开发商在2016年的房地产总销售额远远高于房企负债额。


地产与金融不再起主导作用


钟伟认为世界经济正在发生大转折,美国的政治、经济发生重大变化,中国则放弃了一贯的反周期刺激手段,金融环境发生变化,银行已经不再追求规模,地产与金融不再发生主导作用,另外,中国的资金流动性状况也发生转折,人民币汇率在未来将会走高,在投资机会上,拥有现金比投资大宗商品、房产更有价值,未来更多投资机会将可能出现在股票市场。


钟伟对中国经济的走势持乐观态度,“稳中向好”,中国正从工业时代走向后工业时代,中国的城市化进程已经接近峰值,而货币化时代也已结束。


在接受中国房地产报采访时,钟伟表示,地产与金融已经不再对中国经济起主导作用,房地产对GDP增长的边际作用正在降低,去年的房地产投资增速只有6.9%。金融对GDP的贡献比例超越房地产,为9%左右,但未来五年对中国经济的贡献比例将会下降。


对近几年不断加强的地产金融化趋势,钟伟向中国房地产报记者表示,不同于第一轮万科、金地等房企的地产金融布局,房企近几年对金融业务的布局更像是在做纯粹金融业务,金融业务与地产业务的交叉并不明显。另外,钟伟认为,房企对地产业务的布局力度正在减弱,对金融业务的布局正在加强,尤其是对保险平台的重视在增强。房屋保险、养老保险、以房养老等保险业务对开发商来说都是巨大的市场机会。钟伟同时表示,地产金融化趋势的加强与地产、金融对中国经济贡献力度减弱并不矛盾,“开发商投入金融业务的资本金并不多,不会对金融业务产生系统影响。”


拥有现金比什么都好


随着央行“缩表”,银行业控制负债规模,钟伟认为中国的流动性状况已经发生变化,预计人民币汇率将会走高,体现在投资机会上,持有现金比什么都好,拥有现金比投资大宗商品、房地产更好,“如果你欠钱,那就更好了”。


对近几年中国企业的海外投资热情,钟伟表示,企业去海外投资的趋势已经放缓,但随着中国经济的崛起,企业进行海外投资必不可少,问题是要避免非理性投资,比如房企在欧洲等成熟海外市场投资旧楼改造、养老地产等资产,是比较理性的投资行为,但如果是在东南亚等市场进行房地产投资,且不以本地客户为主,刷卡消费,显然是不理性投资行为,“这些东南亚国家存在政治环境、汇率不稳定的风险。”


面对未来,钟伟认为,持有现金比什么都好,企业要稍安勿躁,明年年初再采取并购为好,企业应该思考如何加载产业,将来运营商将会吃掉开发商,开发商将会吃掉投资商。


以下为速记实录:


钟伟:非常高兴有机会在这里汇报我们对未来中国房地产的一些看法。我觉得我今天的汇报内容是比较重要的,因为这是多年以来,对中国经济和房地产判断的一个大改变的看法。


我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度,当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向,过去7年我对中国多是持悲观的态度,未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。接下来,我想向大家认真汇报我的思考。


首先想批评任志强先生的判断,他的一些判断我希望大家要非常谨慎的看待,比如说他的有生之年看不到房地产价格的下跌,这是非常危险的判断,因为他会健康长寿的。


其次,他认为地价很高,所以房价也高,这也是非常危险的判断。因为地价高,所以房价不能跌,开发商为什么不能被套牢?如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地,套你一辈子是应该的,赔钱也是应该的。


又比如说在未来两三年,开发商需要规划1万亿的各种债券,有可能导致房地产资金链的断链,这个判断也是危险的,因为2016年销售金额大于金额大概2万亿,所以去年是比较严谨,房地产行业出现了比较大的流动性。在座的诸位,有谁缺钱的?所以这个判断都需要非常谨慎的看待。


我今天汇报的内容“大转折、小机会”的意思是什么?如果我们看房价的两季度,如果你要看房地产行业的中长期的机会,那你需要看的数据是20年的数据,而不是看一两个月或者是一两个季度的数据。一两个月的可能会包含噪音,但是不包含趋势。


大转折。第一个转折节就是西方的转折。总体而言,西方国家所推行的全球化的政策、自由贸易和投资的政策,都有所收敛。保守主义,甚至民民粹主义,在很多西方都会出现出现这样的回潮。因此中国改革开放机遇期,按照习近平总书记的讲话“即便没有结束,它的形式和内容也发生的重大的变化。”未来的一段时间,整个全球经济都处于保守主义的态势之下,对中国而言是一种冲击。


第二,我想强调的是中国。自2012年之后到现在,中国的政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期的调整。但,从2016年大现在,中国政府反周期的刺激政策,不仅比较少了,甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化,这老三样城市化、工业化、货币化结束了。


中国进入了一个新的增长平台,这个增长平台当中,地产和金融,不发挥主导作用。未来中国的经济增长,其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融,比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD,A人工智能,B区块链,C运计算,D大数据,这是大的转型。


第三,流动性有了一个大的变化。绝大多数开发商并不缺钱,但是不意味着未来全球的流动性。包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了,人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以,我们得珍惜目前手里所拥有的现金,得看看精明的开发商做什么,如果你的基础资产不够好,那么,你拥有土地,拥有质量不太好的房产,不如更多的拥有现金。流动性开始变得贵,人民币的汇率开始变得稳中有升,在这个阶段什么都比不上有钱更好。


所以我特地写了一篇文章,“最富有的一代人离我们远去”,你一定要认认真真的把钱很当回事,看到这么大体量的十几万亿的房地产挣钱的机会,不容易,也不太多。流动性在全球都发生了转折。


第四,如果我们看未来的投资机会,是大宗商品吗?不是。是债券吗?可能不是。现金呢?很重要。房地产呢?不是。那么,我个人比较倾向性的认为。在未来的两三年的时间,房地产也还算可以,但是更多的机会,可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场,当然创业版有真实创新也有一些机构。这是我向大家要汇报的转折。


2015年,我向大家汇报了什么呢?2015年我向大家汇报的是以智慧推动转型。那么,当年向大家侧重的讲了3个趋势:


第一,不要太注重增量,你也得注重存量。存量的意思是说已经开发了楼盘、已经拥有的业主,已经拥有的资源,要从增量到存量增量并举,并且存量也要效益。


第二,从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。因为只有良好的基础资产,才能给你带来更多的收益。


第三,当时向大家汇报的内容,你不要仅仅拼规模,也在一定程度上要形成一个多业并举的能力。到今天,除了上市的拼前十位的大规模的房企之外,其他的企业,的确应该想想,拼规模是为了了什么?连中国银行都不拼规模了,你还拼规模做什么?


2016年在这个时候,向大家演讲汇报的题目是《三年涨、五年平、十年落》,当时我很清楚向大家汇报,三年起起点是2016年第三季度,但是谁也没有想到,我也没有预期到,这波的限购、限价、限贷来得如此之急,所以以2015年房地产袭得太快、太猛,到现在受到政策的抑制的也比较多,去年向大家汇报就是这些问题。


第一,楼市由盛而衰对于消费者而言,在这样“三年涨、五年平”相对有选择的时间窗口,现在对消费者而言,是一个对大部分消费者是一个迈步的好机会,但是可能不是一个买房的好机会,尤其是炒楼。


第二,万科是过去时万科在过去5年的创新能力并不太充分。万达是属于现在,但是现在也都不属于它了。万科可能需要瘦身减肥。那谁是有未来呢?“运营”!拥有运营能力比拥有开发能力更好,运营的重要性越来越突出


第三,大有大的难处,小有小的好处。因为大的开发商,总得做未来几年的滚动,总得有土地储备和有项目在售和项目的储备,小开发商没有关系,形势好就多做一点,形势不好就收兵,所以大的日子,未必有小的日子过得舒服。


那么,今年向大家汇报的第一个大的转折,就是我们得看外部世界的转折。外部世界的转折,大概包括几个方面:


第一,1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等等,这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期,可能已经结束了。即便没有结束,中国也需要用“一带一路”的方式,来努力的主动的延长这个过程。特朗普现象不是孤立的现象,从英国脱欧到特朗普上台,第一件事情要介入欧元进行对中国的贸易进行某种制约。


在刚刚开完的G20会议,看那些国家说什么,那些国家说全球化是好的,但是全球化把我们的很多国民远远仍在后面了,自由贸易是好的,但是还要追求公平贸易,气侯变化是好的,美国退出了不应该,但是美国退出之后,美国人原来掏的1千亿,我们也不掏。


所以,这样开放的全球化时代,出现了巨大的转折。这种巨大的转折体现在第二点,奥巴马的政策结束了,不可能延续。奥巴马两个任期,GDP从14.7亿万亿增长到了19万亿,也就是增长了30%,但是付出的代价太高了。美国联邦政府债务从10万亿,几乎翻了一被。美联储的资产负债规模从不到1万亿,到了4.5万亿,翻了4.5倍,所以奥巴马在谈经济刺激增加,比温家宝有过之而无不及。收获的是什么呢?收获的是美国经济目前增长大约2%,别忘了2000年到2010年美国经济增加大概是3%,克林顿时期的90年代美国的经过增长是4%。你印了这么多钞票,还了那么多债务换来了30%GDP的十年之内的增长。



这样的政策还能延续下去吗?穷人还是这么穷,中产阶级也从美国消失了。所以特朗普是对过去美国扩张性的世界进程政策的一个特别大的拐弯,无论谁上来继续拐弯。像奥巴马有理想有作为的情绪,我觉得在大国,都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。


然后我们再来看第三点,前50年后和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在,中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋,我们在美国有亲戚,孩子在美国上学,会讲一点英语,以此为荣。但是现在西方好象也没有这么神奇,中美之间两个大国的关系,是自中美建交之后,目前处于重新定位的过程。


过去中国是跟随美国和遵从已有的世界秩序。未来呢?未来可能美国往前走得不够快,以至于中国没有办法在美国后面小步慢慢走。所以未来,中美之间的经济实力,会持平,甚至有可能中国会超越美国。那么那个时候,西方国家如何看待中国大国的崛起?心态是很难的,行为举措上会更难。我们必须看到中美良好的蜜月开局是暂时的,在未来的十年,发生一定的可管控的冲突、分歧、摩擦是经常的。


所以,在外部的局势发生了如此之大的变化之下,我们当然得看中国所拥有的空间,需要自己努力去做。我们看一下经济方面,比如说美国增长,差强人意,但是美国并没有在次贷危机再陷入危机的可能性。美国国内资产价格,股票是比较贵的,比如说GDP当中,每股相当于两倍的GDP,美国的股票相当贵了。创新是稀缺的,创新也包含着部分的泡沫,那么,看起来美国的股票太贵了,那么有的人说我们到美国看看房地产,北美市场,有可能,但是他多相当于中国中等城市的开发。


就过去十年,美国的股票,尤其是次贷危机之后,美国的股票是贵的,美国的房子并没有这么贵。我们统计了一下,在过去的十年,美国50个洲累计房价上涨10%的洲正好有25个,累计房价上涨超过20个洲,有14个。累计房价涨值超过30%的洲有11个。


由于美国的房地产有房务保险等等,因此,十年如果房价累计涨幅不超过20%,对业主而言,没有任何增值科研。所以美国次贷危机的房价上涨主要还是集中在旧金山、纽约等几个城市。中国开发商进入美国,能够做房地产开发的,还是这些城市以及像德州等等一些小小的规模,大规模的机会是非常少的。这就是美国的状态,西方的状态,在整个拐弯收敛。


也有另外一种说法,会有一场金融危机在等待我们吗?中国经济的拐弯,也需要看下面几点:一是我们进入了新的平台。在温刺激之后,在克强刺激之后,现在不太需要刺激了,或者比较少的刺激措施。2016年下班年对房地产刹车,现在开始对金融刹车。你觉得,地产和金融,中央政府都刹车了,他还是反周期的刺激政策吗?我曾经这么开玩笑的说,我们对中国经济并不用这么悲观,因为我们进入了新的平台,目前已经是以消费推动中国经济增长了。消费对中国经济增长的贡献达到了63%,工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来,消费对中国增长的贡献,也会更多。不知不觉当中,中国的产业转型,我个人认为,已经走完了一大半。


我们可以看到,像水泥、航运、钢贸等一大堆的问题产业,其实基本上大问题都消化了。如果还有一些行业的问题没有解决,主要是钢铁和煤炭,煤炭可能都解决得差不多了。那么,中国政府对经济增长的担忧也在下降。


通俗一点讲,我曾经在年初的时候说,衡量2017年国民化的中国经济稳不稳,主要看人民日报评论员的文章。2015年的5月25号、2016年的5月9号,分别有一个权威人士的人民日报的评论文章,谁是权威人士呢?当然是有投资的。因此,权威人士的文章,当年对中国的宏观经济还有某些担心,需要通过这样一个权威人士文章。也就相当于党中央下发的一个明码电报的文章,来通令各地的官员、企业家、民众说,最高层对中国经济今年的定调是这样的,担心有这些,我们将这么做。衡量2017年中国政府对经济是否担心,只要看5月份有没有人民日报权威人士的文章。所以中国政府对2017年2018年的经济增长并不太担心,反周期的政策刺激也在往回撤。


“老三样”过去了,工业已经走入了后工业化时期,工业不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来,也许这些企业可以在自动化的流水线,使用先进制造机器人会仍然有比较大的投资,但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。过去的大规模的制造业结束了。带来的影响,中国有可能对大宗商品的需求,包括石油、煤炭的需求也到了巅峰。


第二个“老三样”,城市化,也可能结束了。不要看中国有13.8亿人,可能人没有这么多。这个数字有可能被夸大了,不要看中国城市化当时有50%,还有3亿人要进城,没有这么多人要进城了,因为他们已经住在镇里了,或者他们本身已经都有房了,4百万以下的中国应该算大城市了。所以,城市化,基础设施建设在中国可能也接近于峰值,在未来可能延续一段时间,但是没有更高的高潮在等待了。


第三样是货币化。由于你有工业的发展,产能增加这么多,由于有基建和楼市需要这么多钱,所以,中国人民银行顺势而为印了那么多钱,但是工业化、城市化到了一个拐点,印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长,中国经济在未来确实需要深入的创新。


那么,有两样,是不再做加法的产业,这两样:金融和地产。地产一定是不再做加法了,金融有可能要做减法。金融行业的压力,看起来不比地产小。金融行业,对中国的GDP的增加值和贡献,在次贷危机之后持续的超过了房地产。金融行业增加值对GDP的贡献,中国也超过了美国,所以金融要变得更小一些。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。未来5年中国的银行网点比厕所多,但是情况会有很多的改观,所以大家不要让自己的孩子去读金融。这是金融行业的作减法的情况,我们可以看到,银行业的利润,银行及说我们挣钱挣得不好意思说的时候,其实是在2011年,到今天,只有6年,银行业的利润已经很低了,大概11—12%,但是比制造业的6%要高。


那么,中国目前总体上的金融状况,到了什么状况?M2对GDP大概是220到240,如果以平均资本成本6%计算,你可以乘一下,大概中国实体经济每年背负的要进贡的利息是10—12万亿之间,大约10到12万亿之间,每年新增信贷可能15、16万亿,其中2/3是用来还金融体系的利息的,剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模,连滚雪球都滚不下去了。


什么是未来的大企业呢?如果不是富士康,如果不是格力,那中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来的大企业是什么样的呢?那要考虑吗?中国未来大企业现在已经在做,可是我们看不见淘宝的店铺在哪里,也看不见京东的客服登门拜访,但是他们是大企业,我们看不见谷歌的员工带哪里,他们跟终端消费者不面对面的直接接触,但是他们是世界级的大企业。所以大企业跟过去,和大厂房不一样的是,他们有大的研发,跟过去很多人面对面跟终端消费者接触,他们并不真实的和终端消费者接触,他们是虚拟的接触。这跟过去大企业需要有非常大的坚硬的产品不一样的是,未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。他们都是大企业,你不能说马云的企业不够大。所以,我们现在已经面临这样非常大的转折。


中国未来的经济增长,较少的依赖于传统的大制造业的工业,较少的依赖地产和金融,更多的不得不依赖消费和创新。


那么第三个要汇报的是钱值钱起来了,不要不把钱当回事。


为什么这么讲?在我曾经2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章,叫多少钱够养老?这文章的结论是,1987年的1万块,大约和2007年的25—35万块是一致的,所以我当时的结论是2点:第一,在这么快速的跨国时期,只有人民币不能吃。第二点,如果按照这么发钞的速度再延续20年,在中国的三四线城市,可能要100万才够养老,一线城市可能要四五百万。那个阶段,我们对发钞的速度是比较担心的,可是现在事情有了非常大的变化。这个变化,开始于2014年。


首先,看美元。


我们的外汇储备,我们的外汇闸门是来自于美国的美元供应,如果美元把供应的闸门一关,我们的外汇储备就少了。全球的外汇储备,在2014年的下半年到了顶峰。特朗普上台之后,无论是美国的经济政策、社会政策和政治政策,都倾向于保守和孤立,没有这么多的美元从美联储印出来了。各个国家的央行,包括美联储,包括中国人民银行,如果把中央银行看到一个企业的话,这个企业的资产负债的规模,不仅不再扩大,反而在缩小。比如美联储,资产负债规模是4.5万亿美元,今后一段时间,美联储的规模不会比这个大,只能比这个小,因为在危机之前人家的规模只有1万亿。中国人民银行,也得缩小,2015年的时候是暂时的缩小了一下,现在总体是温和扩张,但是扩张的速度慢多了。


各个国家的中央银行都不敢摊大。为什么开发商可以求大呢?人民币贬值,窗口没有了。如果要定调,未来50年的中美关系,尤其使未来十年的中美关系,美元对于非美元,对于日元和欧元,从去年年底到现在,都已经贬了7%—8%,人民币才升了2%—3%,这个升职幅度跟美元和日元比起,不够多。美中之间的贸易不平衡,是美国对外贸易不平衡的主角,总得解决一下。尽管有“一带一路”,但是中国跟欧洲,中国跟美国之间,没有就自由贸易达成清晰可见的决议。


所以,这一系列的因素制约了,如果中国真的想和美国和欧洲比较好的相处,在次贷危机之后,人民币的贬值窗口有可能已经关闭了。


所以我个人不负责任的认知。在今后的3年,人民币对美元,要投资,不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点,否则在美联储加息之后,会更高,而不是更低。


第三,请记住现金很好,特别好。


第四,楼市过去经历了什么?当下的楼市是什么?有哪些使真的,有哪些是假的?一是泡沫。年初以来到现在,最典型的说法,中国的房地产的市值相当于4倍GDP,而且300万亿了,世界最高,所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法,我个人非常不赞成。因为总体上来讲,中国的楼市,并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示,中国的居民家庭资产当中,大约60%—70%是地产,剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字,中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右,中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍,中国目前的商品房的市值是2倍的GDP,这样的话,跟西方国家的水平大致是相当的。


所以我们得否认的是,中国没有这么大的地产泡沫。


第二个谎言,在我有生之年,看不到房价下跌,这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中国的商品房新房的价格大约下降了20%,只是后来比较幸运,这两轮价格的下跌,都由更高的上涨覆盖掉了,未来中国的房子会分化,但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。


第三个谎言,库存去化完成了吗?2014、2016年房地产投资对中国经济增长没有太大的贡献。2016年非常投资,地产对中国经济增长贡献的大吗?没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速,仍然是个位数的。那么,我们再看区域的分化,一二线很好,但是三四线不怎么好,这个不会延续。所以,去三四线疯狂拿地的开发商,因为你错误的判断了形势。榜样的力量都不再升了,三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线,三四线的一些库存的去化永远不会完成。


我们再看一下总体的库存去化过程,以及金融的安全性。这件事情比较麻烦,比如说库存。你刚卖了6个季度的好房,去年全年一共才多卖了4亿多平米的房,库存去化怎么就完成了?目前在建的商品房,76亿平米,住宅52亿平米,去年一共才卖了15亿左右平米的房子,现在在建的东西,去化三到四年都无法完成。待售的是7亿平米,去年卖了十六七亿平米的房子,再看看新开工的,比去年的销售多了2亿多平米,中国房地产通过短短的6个季度就完成了去化。


那么,地产是不是对金融构成了巨大的应该呢?应该是巨大的,但是也没有这么可怕。按揭加公积金加起来20万亿,但是抵押物的价值是100万亿。所以,未来房地产行业可能会出现合并重组,这是我们看到的现状。


在整个的大转折的情况之下,未来的一段时间,房地产行业仍然会平稳延续。可是,江湖已远,小机会才有。胡锦涛同志也没有说过房地产的事情,只有习近平总书记讲过,房子是用来住的,不是用来炒的。所以江湖的日子结束了。我们必须看到新一届的政府对地产和金融是相对谨慎的,不新过去十年特别强烈的把中国的高速增长建在金融+地产的基础上。


最后一个大的转折,未来对运营能力的考核。


第一,在地产之上,如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地,酒店也不需要,但是未来,如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力,地产就不值钱了。


第二,我们现在流行的加盟机制,是不是一定是好的呢?让一个项目经理的总的投资风险95%是你的,项目经理5%的风险是他们的,这种跟投机制,或者是加盟机制用得过头了,有可能会获得非常好的短期扩张的效果,导致2017年或者2018年的排行榜有变化。


第三,我们得看到,帮政府所做的保障混改,老旧改造等等,都是有机会的。但是这种机会,有局限性。局限在哪里呢?局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的地区。如果没有办法做租售并举以及租售同城的,当我们要做自持的时候,我们可选的城市并没有这么多。特色小镇的特在什么地方?大多数的特色小镇并没有特色。比如说物流,你不就是挣流水吗?不挣钱。例如说养老健康,别指望这个。在我这代人死光之前,养老产业不会真正的成熟。因为30后、40后要么没有付费养老的习惯,因此真正的付费养老行业的出现,要等到75年后的人老去了,要等到政府愿意对阳逻地产提供直接的养老补贴。


我们看一下加拿大和美国,养老地产都离不开政府的补贴,都离不开老者对自己养老的高度付费的意愿。为什么说中国目前已经老区的老人不愿意付费呢?一方面是足够老的老人经历了困苦的生活,因此极其吝啬。目前94%是来自于政府的基本养老,剩下的6%来自于企业的,如果没有大规模的购买商业养老,那么养老就很难迅速的成熟。它在未来可能是一盘大棋,但是现在不是,现在更多的机会是对已有存量住房的改造,子女给父母掏5万对不适合老人居住的房子进行一些适老化的改造。


另一方面,各种适合老人居家养老、社区养老的金融产品,尤其是保险产品,在一定程度上,由子女或者是父母共同的去购买让父母居住。所以,我认为还是在存量住宅的适老化改造,以及金融产品的推出。


接下来给大家的建议是什么?建议不多:


第一,有钱比什么都好,有钱比有地好,有钱比有房好,如果你欠钱更好。


二,稍安勿躁,两三个季度的时间,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手刚刚好。今年春节前,中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。


第三,做投资不稀奇,做开发、做建筑不稀奇,你有没有营运能力很重要。同样是建筑成本投进去,10个亿的资产,如果能够让资产每年年画有5%的产出,那么,这个物业是值钱的。如果它只能产出2%,这个物业是不值钱的。如果这个物业还不能产生现金流,你的物业只能卖给人家。所以,你的运营能力,决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、超越建造能力、超越投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期,成为优秀的挣钱的明智的房地产企业特别大的考量指标。


所以,总结我的发言,大转折时代下,我们只有一下小机会,运营能力重于泰山,谢谢。


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钟伟:中国房地产不存在泡沫 地价推高房价是谎言


近日,国泰君安证券首席经济学家林采宜表达观点,认为中国房地产价格已经站在珠穆朗玛峰,往哪个方向走都是向下。而对于中国房地产的走向,北京师范大学金融研究中心主任钟伟亦认为房地产普涨时代已经结束,但仍存在局部上涨可能。此外,中国房地产并不存在泡沫,也没有绑架中国金融体系,地价推高房价的说法是赤裸裸的谎言。


以下为钟伟原文:


我们可以采用三个较为简单的度量指标来判断中国房地产市场是否存在泡沫。


第一个度量指标,是商品房市值与国内生产总值GDP的比值。目前房地产市场中的一个流行观点称,我国商品房市值与GDP的比值已经达到411%,而国际市场中这一比值的平均水平为220%至250%,过高的比值表明中国的房地产市场泡沫问题异常严重。但是,观察中国房地产历年销售额与中国居民总体储蓄额的数据变化可知,这种观点并不正确。因为中国商品房销售金额超过2万亿这一事件发生于2006年,这意味着我国房地产销售金额过高是近10年间才出现的现象,而近10年间我国的按揭贷款额与公积金贷款余额的总量不过20万亿左右,不可能对应超过200万亿的商品房市值。


第二个度量指标,是房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例。根据万得数据,截至2016年底,中国居民的可投资金融资产为100万亿。而国家统计局的入户调查结果显示,房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例超过60%,即便余下的40%均为可投资金融资产,也不可能达到100万亿规模。由中国居民可投资金融资产的数据反推可知,目前中国居民的住宅市值大约为150万亿,所以,如果不考虑如商业酒店等非住宅地产,中国商品房市值与GDP的比值大约为200%,无论如何不会达到411%的水平。


第三个度量指标,是金融机构及住房公积金机构所发放贷款额与抵押物价值的比值,这一比值指示着房地产金融市场所蕴含的风险。截至2016年底,我国商业银行个人住房贷款余额与公积金住房贷款余额的总量大约为20万亿,所对应的抵押物价值接近100万亿。二者结合来看,我国并不存在房地产泡沫问题。


我认为,我国商品房市值与GDP的比值刚刚超过200%,与国际平均水平持平,且抵押物价值大约为未偿还公积金与商业贷款余额的总量的五倍,所以中国房地产市场尚未出现整体泡沫。但结构性泡沫的出现是有可能的,其中,西北地区城市和其他地区四线城市的房地产泡沫较相对而言最为严重。


市场发展步入中后期 房价普涨格局已经结束


想要判断目前的中国房地产市场究竟处于发展周期中的哪一阶段,我们要综合考量城市化率、人口总量和人口结构、新增住宅需求中首次置业与改善型置业的比例等多项基础数据。


基于对以上基础数据的不同理解,我对中国房地产市场的发展阶段有着与其他同行不完全一致的解读。我认为,中国的房地产市场正处于发展周期中的中后期阶段。在今后的三四年时间中,中国房地产市场仍将取得一定增长,但将达到历史顶部。


首先,从户籍人口或常驻人口的角度来看,中国的城市化率距离75%的目标还有较为遥远的路程。但实际上,中国原来居住在农村和乡镇的大部分人口已经完成向城市的迁徙,换言之,我国大部分人口已经居住在城市或较大县镇,所以,我国近年来的城市化速度有所放慢。以前,我国的城市化率增长速度接近一年一个百分点,现在的城市化速度已无法达到以前的半数。


其次,我国的人口总量及人口结构数据也可说明,我国的城市化进程及房地产市场正处于中后期阶段。官方数据显示,目前的中国人口数量为13.8亿至13.9亿,但近年的人口年龄段分布数据表明,中国的实际人口数量可能在13亿左右,与官方数据存在着大约8000万人的出入。我认为,官方数据对现有人口数量过于高估,可能高估了3000万人至5000万人。相对较小的实际人口会在后续过程中放缓对房地产的需求,典型表现为:目前中国居民的户均拥有住宅数量已经很高,相当多城市中的居民户均住宅已经超过一套。


另外,新增住宅需求中首次置业与改善型置业的比例也可衡量我国房地产市场的发展阶段。近年来,我国的首次置业人群急速减少,购房主力人群为已经置有房改房或商品房的人群。改善型需求替代首次置业需求成为购房主力这一事实说明,中国的房地产行业已经进入了发展的中后期阶段。


综合上述多项数据,我们有理由相信,未来中国的城市化进程和房地产市场的发展时间及空间并不会像表面数据一样庞大。


总体而言,从2014年第一季度至今,中国的房地产行业一直处于剧烈波动之中。目前,中国一线城市的房价已与国际大都市房价水平持平,三四线城市的房价也并不便宜。所以,期待中国商品房价格再次出现整体性的明显上涨是不现实的,全国房价普涨的格局已经结束,随之而来的是整体房价上涨趋缓。一线城市重点区域及周边潜力城市群的房价还存在着上升空间,可能会略有上涨。在这一过程中,房租上涨可能会比房价上涨更为明显,甚至产生分化现象,但总体涨幅均不会达到过去十年间出现的剧烈程度。


房地产行业从未“绑架”中国金融体系


对于中国房地产市场是否已经造成中国金融体系中的巨大风险这一问题,我们应从多个角度出发,谨慎看待。目前为止,没有证据显示中国房地产行业已经构成金融体系中的系统性风险。我认为,中国房地产行业也并未将中国金融体系置于巨大系统性风险的压力之下。


第一个角度,是房地产行业为中国金融体系带来的已经形成或潜在形成的不良资产。从已经形成的不良资产来看,中国的房地产行业非常健康;从潜在形成的不良资产来看,即从未归还的按揭贷款余额与公积金贷款余额的总量对相应的抵押物价值来看,中国房地产市场的抵押物价值是未偿还余额的五倍。此外,中国居民房贷合约的平均年限为20至25年,实际归还期大约为7至10年。上述数据说明,我国房地产行业并未对金融体系造成巨大的金融风险。


第二个角度,是房地产开发企业及建筑企业的涉房贷款问题。我认为,这一问题正处于明显的好转状态,因为虽然2014年至今的房地产销售情况大起大落,但房地产行业的所获投资非常平稳。我个人预期,2016年、2017年的房地产行业销售金额将超过行业投资金额2万亿元左右,换言之,2016年至今的中国房地产行业已真正转型成为具有温和投资及优质正现金流的行业,这将在很大程度上化解金融体系中涉房贷款的风险。


第三个角度,是以土地房屋和在建房屋为主的房地产存货问题,这一问题是房地产行业的巨大挑战。目前,我国的房屋在建面积可能已超100亿平米,其中商品房在建面积大约为77亿平米,具体而言,商品住宅在建面积大约为47亿至48亿平米。按照目前的商品房销售节奏来看,现有的在建商品房需要进行大约3年的库存去化。所以,我们不能说将近50亿平米的商品住宅、77亿平米的商品房和百亿平米的总体待售面积会为中国金融体系带来巨大风险。


从目前情况来看,2017年的商品房销售面积与销售金额仍会创造历史新高,今后三、四年内的房地产市场也仍将处于高位。在此情况下,库存问题并非难以解决,我们有机会在今后的2至3年内解决这一库存风险。因此,从上述三个角度来看,“房地产绑架了中国金融”这一说法是不成立的。


不能把高房价现象归结为宏观调控政策的无效


想要探究中国的“高房价”现象究竟如何形成,首先要界定中国的这种“高房价”到底是正常现象,还是异常现象甚至是病态现象。总体而言,中国的整体房价和北上广深等一线城市的房价处于正常水平,未来的一线城市房价甚至还存有一定上涨空间。


我们首先要肯定,目前的高房价是正常状态而并非病态,这一状态的形成有多方面原因。


首先,中国的高房价是由过去三十多年间的工业化进程、城市化进程及货币化进程共同推动的。工业化进程导致所有的工业消费品由产能释放,价格并未增长;从城市化进程来看,以前中国城市居住人口较少,真正的现代化城市的形成不过是近二十年的事,甚至是近十五年的事;货币化进程中,尽管货币超发量问题还存在争议,但货币发行过程较为迅速是不争事实。三者共同推动下,我国房价涨势迅猛。


其次,过去的国民经济快速增长、居民的大量储蓄也共同推动了高房价的形成,这与过去十多年来时松时紧、时上时下的房地产调控政策并无关系。换言之,即便没有中央及地方政府出台的各项调控政策,我国的房价也终会发展至现有的较高水平,这是由市场力量推动的。


除此之外,附着在中国房地产行业上的名目繁多的各项税收也对中国的高房价起到了推波助澜的作用,例如2005年土地招拍挂制度的出台和房地产开发企业的高财务杠杆等。


但是,即便考虑到宏观调控的波动性、土地出租出让政策及高杠杆等一系列因素,我们最终还是要承认:推动中国房价上涨的根本原因是工业化、城市化和货币化所带来的高增长和高储蓄这一市场力量,其他因素均为细枝末节,我们不能把高房价现象归结为宏观调控政策的无效。


同理,随着中国经济进入新周期和新平台,北上广深这样的大城市将毫无疑问地达到纽约、伦敦等城市的水平,甚至能够成为更好的世界级大都市,而这些一线城市的居住人口是有限的,所以总体而言,中国房价是市场力量的长周期推动作用所造成的。


地价上涨推动房价上涨:一个赤裸裸的谎言


关于地价和房价因果关系的争议由来已久。开发商方面认为,高地价推动了2015年、2016年房价上涨,但这是一个赤裸裸的谎言,因为开发商当期销售房产所占土地是在前期获得的。例如,2015年时开发商销售房产所占土地肯定购买于2015年之前,2016年销售房产所占土地购买于2016年之前, 而2014年、2015年时的地价还很便宜。所以,开发商于2016年销售的房产一定为其带来了丰厚的超额利润。


目前,国内部分地区的确出现了高地价的情况。秉承着面包比面粉贵的原则,在这些区域出现的高地价情况是否一定意味着全国房价还将继续上涨呢?我个人持否定看法。因为土地是房产的原材料之一,而成品未必要比原材料昂贵。难道开发商不能亏本或被套牢吗?不是的。如果开发商错误预计了未来的市场发展,那么在高地价土地上盖出的房子必然会赔钱。二十多年以来,中国的房地产开发商们并不习惯于赔钱,而是习惯于房价永远上涨,所以,地价上涨推动房价上涨是开发商们的惯性思维。


其实,地价与房价的关系较为复杂,地价只是影响房价的一小部分原因,除此之外还存在其他因素,例如财务成本。房地产是资金密集型行业,房价与税收等资金成本关系紧密,实际上,房地产行业是税收名目尤为繁多的政府提款机之一。所以,是资金成本、税收成本、建安成本、土地成本以及开发商的预期利润等多个因素在共同推动房价上涨,地价只是影响房价的局部因素。当下的高地价并不意味着未来的高房价,两者有时并不同步。


这说明,2016年下半年至2017年上半年期间,开发商购买高价地的行为是其错误判断未来地块价值的表现,可能导致其遭受经济损失。这也意味着,未来一段时间内的房地产行业重组兼并可能会使一些大型企业集中享有更高的市场份额。


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