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北京豪宅保障房“拆墙争议”:劫富济贫还是“欺穷”?(图文)

2017-09-05 10:59
来源:网易房产
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责任编辑:haozhai

 

“围墙可能保不住了......”老梁叹道。

 

尽管不情愿,但连同老梁在内的279户“10万+豪宅”业主,不得不面对将要和一墙之隔的保障房邻居“共享”一个小区的事实。

 

几天前,北京市住保办召开了《北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会》,就北京市商品房配建保障房或自住房项目设置隔离障碍、实行分隔管理的问题作出指示:要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除;对不予拆除的单位列入黑名单,不排除采用资质、网签等方式处罚。

 

上述方案宣告了北京商品房配建保障房项目“拆墙之争”的结局,也昭示了除现存项目的整改外,未来北京市场上此类行为将被明令禁止。

 

而作为楼市风向标的北京,此类争议事件的解决方案很可能会成为深圳等一二线重点城市的范本。

 

单价12万+豪宅与2万+保障房“同居”

 

老梁所购买的商品房,在北京西南三环一带,单价约12万元/平米,物业费9.8元/平米/月,小区共有商品房279套。

 

与老梁共处同一小区的还有970户限价房业主,房屋售价2.2万元/平米,物业费3.3元/平米/月。

 

尽管二者使用不同的推广案名,且售价相差近6倍,但实质上二者出自同一宗出让土地。开发商于2014年中标,其中条件之一即为配建5.4万平方米限价商品房。因此,在法律层面及监管部门眼中,二者属于同一个小区。

 

事实上,老梁所在的“混居”小区并非孤例。早自2009年起,北京开始探索土地捆绑出让制度,逐渐将保障房地块配建到商品房地块中。“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”等方案相继出台。

 

仅2014年下半年到2015年,北京就出让了约20宗配建自住型商品房地块,这使得北京商品房和保障房混居的事例日益曾多。据不完全统计,北京有超过30个配建保障房项目。

 

政策发布之初,有评论认为土地捆绑出让及“混居”,一方面可使社会保障性住房不被过度集中在城市特定区域,避免出现成规模的城市“贫民窟”。另一方面,通过限制地价总额来控制房屋价格,能够平抑房价,且保障了部分中低收入者的居住需求。

 

只是,随着北京房价、地价持续升温,不同收入群体间“混居”的微妙平衡正被打破。

 

为摊平保障房成本和日益高企的拿地成本,开发商在商品房、保障房开发时往往会将资源向商品房倾斜。此外,房价的快速上涨,导致商品房、保障房业主以悬殊的价格成本“同处一室”,其心理期望值和居住诉求必然迥异。矛盾的综合叠加,使一条潜在暗处下的“住房鄙视链”浮出水面。

 

“住房鄙视链”背后的潜规则

 

市场和资本总是现实的。

 

“现在配建的保障房,售价都是限死的,甚至售价地价倒挂,根本没什么利润可言;只有增加商品房组团的溢价,才有可能达到项目利润要求”某房企营销人士告诉壹线君。

 

出于项目整体利润的考虑,开发商一般会不均衡地使用容积率,既通过规划做低商品房组团的容积率,以打造溢价更高的商品房或别墅产品。同时,用围墙、绿植或栅栏将商品房、保障房进行区隔管理,并在绿化、园林景观、公共设施等配套上加大对商品房组团的资源倾斜,以保障商品房组团的居住舒适度及所谓客户圈层的纯粹性。通过这些“差异化的品质服务”,增加商品房溢价,获取利润。

 

投射在市场上,即是同一小区,分隔管理。“隔离墙”的一边,商品房低密宜居,园林典雅;另一边,保障房板楼拔地参天,甚至为增加户数,建成并不宜居的手枪式户型。

 

事实上,通过设置“隔离墙”分区而治,已经成为了行业的“潜规则”。“保障性自住房跟商品房之间,所有的开发商操作都是这么做的。只是形式不一样,有的用实体围墙,有的是栅栏,有的用绿植。这个原因比较简单,确实两边的购房价格、物业费、以后的管理成本,包括内容不太一样。”(据央广网)“不让隔也隔”一位房企工作人员的回应道出了开发商的心声。

 

与之相对的是,保障房业主的居住品质有可能面临减损。

 

某东五环自住型商品房项目业主算了一笔账,本项目整体规划容积率2.2,建筑密度22%。与商品房分隔后,自住型商品房区域实际容积率高达3.44,建筑密度约35.2%,实际面积与原定规划相比少了约3500平米,相当于少了7个半篮球场。

 

“开发商在严重挤压我们的空间”该业主表示。

 

更令业主的质疑的是,项目的规划许可及总平面图中并没有分割的围栏,“开发商是在经过消防验收后才做的(隔离)”。

 

豪宅业主和保障房业主之间的战争

 

认为自身权益受到侵害的保障房业主,要求拆除商品房及其配建保障房之间的隔离设施。

 

而围墙另一边的商品房业主并不认同,双方对垒并爆发骂战。

 

 

以老梁所在小区为例,商品房业主拒绝拆墙。“限价房2万元、商品房10万元的区别定价已经是商品房替国家补贴限价房,如果二者共享相同的小区权益,同权不同价如何体现市场经济公平正义”?

 

“何况两边物业费相差数倍,享受同一物业分区,同样的服务,这不合情理”商品房业主抱怨,限价房业主要求“拆墙”,是以平等之名继续剥夺商品房业主的权益。

 

更令商品房业主担忧的是,共享小区资源后限价房将会摊薄商品房的升值空间。“两限房业主及其违规出租的租客涌入,势必造成小区混乱、房价贬值,商品房业主一生努力付之东流、通过努力工作换来美好生活的愿望梦碎北京”。

 

“拒绝贪得无厌,拒绝巧取豪夺”。一位商品房业主将横幅挂在小区楼梯上向对面的“邻居”抗议。

 

但是在保障房业主看来,自己争取的不过是合同上规定的绿化、容积率、路权以及消防安全,是在维护规划的尊严和政策尊严。“我们并未打算介入普通商品房邻居的领地,只要求走自己小区的大门和道路”。

 

“隔离不仅仅是侵权行为,更是不人性的歧视”保障房业主抗议,开发商剥夺保障房的容积率和绿化率来满足高价商品房的待遇,实在不是一个良策。“不管谁动了谁的蛋糕,都会遭到严正的反抗”。

 

面对舆论上“自住房业主占便宜、贪心、没素质”的质疑,保障房业主疾呼,不该以房价和收入的高低划分阶级,在人格面前大家是平等的。

 

(图片源自网络)

 

双方的争吵,围绕法理、安全、经济、道德等角度展开,甚至上升至阶级层面的讨论。

 

争议的焦点已经不仅仅在于,隔绝两端的围墙到底该不该拆?

 

官方回应:拆!

 

面对争议,北京市住保办8月23日组织召开北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会,要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除;9月1日起各部门将组织专项检查,如未拆除的进行强制拆除。会上,某上市房企两项目被点名要求整改。

 

8月25日,北京市住建委发文表示:目前已采取严厉措施,要求开发企业在办理预售许可前,必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行住宅项目建设,并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离,确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。

 

同时,要求开发企业在进行房屋销售时,必须在售楼处明显位置公示经规划部门批准的建设项目区域设置情况。开发企业违法设置隔离障碍的,住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。

 

资料显示,此前北京住建委于2015年7月发布了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》(京建法〔2015〕8号),其中明确规定:新建商品住房配建项目,商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的,建设单位应按照本市规划设计指标,分区域建设公共建筑和共用设施,分别配套设备设施;实施统一物业管理的,建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

 

对此,新华社发文评论称,基于房产交易的不同属性,人为将小区内部分隔管理,使住在同一社区的居民不能享受同等待遇,既破坏了公平公正的社会认知,也不利于营造社区和谐氛围。小区商品房与保障房之间的隔离墙必须拆。

 

追问:实墙易除 心墙难拆

 

官方的回应,基本宣告了“拆墙之争”的结局,也预示着,未来北京市场配建保障房项目“隔离墙”的终结。涉事开发商也回应:一定会积极配合政府,妥善处理现在的问题。

 

但是,实体的墙容易除去,堵在商品房、保障房业主群体之间的心墙却不容易拆掉。

 

“如果撤除围栏,两个小区业主作为剥夺者和被剥夺者势如水火,必定发生严重冲突,小区将变成战场,政府永无宁日”。一位北京业主写给邻居的“接受媒体采访和网络自媒体与政府发声时建议参考观点”中写到。

 

“此先例一开,北京乃至全国将会有更多的两限房、经济适用房、公租房等保障房业主在XXXX两限房业主一夜暴富的示范作用下,群起效仿、纷纷闹事,要求撤除与邻居社区围墙,把原本和谐共处的北京社区和全国各地社区变成一个又一个街坊战场”。

 

(图片源于网络)

 

可见,拆墙易,同心难。

 

住豪宅别墅的,瞧不上住花园洋房的;住花园洋房的,瞧不上住刚需商品房的;住商品房的觉得自己比住限价房的强,住限价房的觉得怎么着也比住公租房的好点。一条“住房鄙视链”仍深深隐藏在不同社会收入阶层群体的心中。

 

北京版“拆墙之争”看似是开发商以及业主群体之间的对立,其背后却是一个社会的天平。天平的两端,一头是社会财富的创造效率,另一头是社会财富分配的公平。很难去指责其中任何一方。商品房业主支付了重金,理应享受到好服务;保障房业主维护自身权益,也有其道理;而企业的天然使命亦是对利润的追求。

 

孰对孰错,姑且搁置一边。重要的是多方之间的交流、博弈是否能妥协或碰撞出一套彼此都能接受的规则。避免有人被“剪羊毛”,也要防止弱势的一方“被平均”;既不打击商品房业主们的劳动致富的积极性,又能维护保障房业主们的应有权益,同时,推动社会财富创造和经济的增长。如何把握天平的相对平衡,值得思考和追问。

 

8月31日拆墙期限已过,令老梁们暂感安心的是,争议的各方仍在努力积极对话,寻求更合理的解决方案。在开发商、商品房业主、保障房业主三方达成一个共同满意的方案之前,“隔离墙”将暂时保留。

 

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