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买房陷阱多 这些购房指南你得收下

2018-05-13 17:03
来源:大有生活
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责任编辑:luoye

经过20年的发展,一些买房陷阱因市场的成熟而被破解,但在房屋的整个交易过程中,购房人仍处在弱势地位,需要慎之又慎,避免入“坑”。整理了多位购房人及业内人士的购房经验和意见,一份购房指南送给你,来帮您细数买房全程中遇到的那些“坑”。


买房前的“坑”

1.虚假广告陷阱多

在房地产业兴起的20年时间里,早期的广告作为开发商产品推介的主要渠道之一,起到了很重要的作用。从潘石屹的SOHO现代城将账面上趴着的最后几百万全部用于投放广告而起死回生(真正原因是住房货币化的政策确立),到2000年左右号称地基未挖靠广告就能卖完房的时代。

那时的开发商销售部门做过统计,买房人来看房,主要获取信息的渠道排名依次为:一、路过项目(看到路牌);二、擎天柱广告牌;三、报纸广告;四、老客户介绍……当时互联网还方兴未艾,买房人大多数是初次置业,还没有“不信广告信疗效”的意识。因此,鱼龙混杂的广告成了开发商被投诉的主要“罪状”之一。


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2.眼见不一定为实

相信在近几年买房的朋友一定很纳闷儿:为什么自己去买房的时候总看到“人山人海”,销售员肯定地说房子已经卖完了,让买房人等消息。但过了一段时间,销售员会主动打电话说有人腾退房子出来,买房人还是有机会买到。

作为开发商常用的一种套路,“饥饿营销”是屡试不爽的手段。开发商经常通过一些活动,吸引大量客户参观售楼处,看房的人当中,有从各个渠道请来的真正买房人,还有相当一部分是所谓的“托儿”。这些“托儿”有的是开发商内部员工及家属冒充的,有的甚至是开发商直接花钱雇的。据知情人透露,一个“托儿”的价格在几年前也就每天50元,而近一两年已经上涨到每天200元。


3.随意虚构赠送面积

“50平方米单身公寓变身85平方米小复式”“买一送一”“两居变三居”……赠送面积成为眼下很多开发商诱人的宣传点。但买房人千万注意,送是送了,但未必你享受得了。

在国内发生过这样的案例:开发商开发的楼盘赠送超大入户花园,5.7米层高。买房人被要求合同中附加一份委托书,让买房人委托另一家公司填平赠送的天井面积。直到入住时买房人才发现,开发商承诺的赠送面积就是从一楼通到19楼的天井,而且天井实质上是开发商为了减少支出土地出让金,隐瞒了有关部门,“偷来”的面积。


4.为买房作假 当心赔了夫人又折兵

因根据北京“限购”政策,持《北京市工作居住证》的非京籍人士视同北京市户籍,买首套住房不受连续五年社保和纳税证明限制;同时,可以购买第二套住房。这一规定让很多不具备买房资格的人看到了一线希望。于是乎,各种“帮助办理北京市工作居住证”“离婚证”的地下交易有了温床,尤其是北京市工作居住证,去年在黑市上的价格是12万元,今年的价格据说已经涨到了20万元。

但“遗憾”的是,统统都是假的。一位买房人向北青报记者投诉:限购刚开始第二年,就有开发商的销售员为他办理了“北京市工作居住证”,他也买到了房并且已经入住好几年,但最近在办房产证时,登记部门说居住证是假的。他在跟开发商交涉时,开发商的答复是该员工已经辞职,公司没有责任。


5.口头承诺赠送难入合同

当购房人决定出手,买卖坐下来沟通交易的细节时,依然有很多“坑”在等待购房人。

一位购房人透露,他两年前购买了一套位于北京某景区的度假型住宅,购买时置业顾问承诺,交房后会赠送业主该景区的会员卡,每年可以免费进出该景区200次。但由于提供会员卡的不是开发商自身,所以并不能写入购房合同。考虑到开发商本身的品牌效应,以及同期享受该政策的业主很多,该购房人就接受了置业顾问的说法,相信了口头承诺。

除此之外,开发商在吸引购房人购房时,承诺的赠送种类还有很多,赠送面积就是最多的一种,先不说这些赠送是真的赠送,还是像上文提到那样的有种种猫腻,由于都没有确实的依据,而且有违规之嫌,大多都无法写入正式的合同中,而购房人在收房时具体得到的赠送面积,就更难以和此前购房时开发商承诺的面积做出直接的比较。


6.补充协议小心埋雷

有过几次买房经历的购房人都知道,买房时的正式合同中很难有猫腻或陷阱,真正有价值的内容主要都在购房补充协议里。

在北京,无论是二手房还是新房交易,使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局联合制定的,条款都是不能随意修改的。所以,关于交易的很多个性化的内容,都体现在补充协议中。

以一份商品房期房预售合同的补充协议为例,有关该套房屋的精装修标准、购房资格责任认定、公摊面积比例和位置、延期交房及办贷款违约责任、办理房屋不动产登记证明的时间等都在补充协议中有明确的约定。

由于在购房交易过程中,购房人要签上百个名字,很多购房人签到最后,已无暇顾及合同本身的内容,只是机械的签名。但专家建议,购房人对于补充协议,一定要认真地阅读了解,及时提出自己的异议。例如精装修标准和使用的品牌、延期交房的赔付标准及延期交房的责任认定,这些都是买卖双方比较容易发生纠纷的条款。


7.长周期交易变数多

由于限购政策等原因,目前市场上一些购房交易周期被迫拉长,其中的变数就变得难以预料。在环京的一些项目,限购的升级让很多购房人失去了购买资格,为了吸引购房人,部分开发商推出了先签署《认购协议》,锁定房源和价格,帮助购房人开始缴纳个税,满三年后再签订正式购房合同的销售方式。

拉长的三年成交周期,中间就隐藏了一些不确定的风险。即使是办理了网签,没有过户之前,风险依然存在。一位购房人表示,他此前在环京某区域购买了一套准现房,已经成功地提交了网签,但在办理贷款、过户的过程中,该区域楼市交易被突然叫停,他未完成的交易就被无限期地搁置了下来。如今虽然该楼盘已经建好达到交付标准,他也无法进行收房,而且能否买到这套房,尚属未知数。


8.个人买房信息被泄露

每天被打电话询问房子要不要卖、要不要买新的、要不要出租、要不要装修……这是很多购房人在买房后遭遇的困扰。

有购房人表示,在买房后,他几乎每天都会接到房子相关的推销电话,而且对方清楚地知道他的姓氏和购房的小区,不堪其扰。即使每次都表示了拒绝,对方依然会执著地打过来。尤其是在收房后,他一天就可以接到五六家装修公司的电话,他怀疑,就是开发商的某个环节泄露了他的个人信息。


9.先收房再谈整改

买房后面临的另一大问题就是收房。在实际操作过程中,对收房百分之百满意的情况几乎不存在。

货不对板,是不少购房人在实际收房时的直接感受。一位购房人介绍,他之前收房时,发现了房子的很多问题,地面不平、窗户玻璃开裂,他将这些问题向开发商和物业一项项指出,开发商和物业公司的态度都非常好,但提出,要先办理手续,签收房屋,然后再逐步修复。考虑到开发商和物业公司有解决问题的意愿,他一松懈,就签收了。没想到,一切才刚刚开始,精装修的房屋不断暴露各类质量问题,而且是小区大部分住户的遭遇。该购房人给《广厦时代》展示了他们小区的业主群聊天内容,主卧窗户开裂等待维修、楼上管道漏水泡坏了墙壁和吊柜、热水管出绿色的热水,不同业主在反映着不同的问题,都在等待解决。


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