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强力的限价 却严重影响了商品房供应

2018-05-15 15:33
来源:楼市微观察
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责任编辑:luoye

2017年商品房售价涨幅大幅回落,但是土地价格涨幅却在不断扩大,土地成本占房价的比重进一步提高,2017年土地价格与房价比值达到了0.68,意味着房地产市场很有可能出现成本推动型房价上涨。

成本推动型房价上涨,什么意思?就是社科院专家认为,地价大涨,房价微涨甚至不涨,这种局面是不可持续的,地价上涨必将推动房价上涨。

形象一点说就是,面粉越来越贵,面包必然越来越贵。


商品房供应

通常情况下,房价的4成是地价,开发商是比较愿意开工的,但社科院的报告告诉我们,房价的6.8成都是地价,这个比例实在太高了,如果房价不上浮,利润空间是一点都没有了,开发商是打死也不愿意开工的。近一年多以来,开发贷款增速持续下跌就代表了开发商的态度。

强力的限价,再加上开发商消极怠工,严重影响了商品房供应。

以一线城市为例,现在强调所谓的减量发展,住宅供应并没有显著增加,深圳过去3年住宅供应更是减少了5成以上。

这又会刺激炒房客,他们会强化房价继续上涨的预期,到处摇号,到处买房。甚至连98岁的老太太这种首套房购房资格都不放过。

有炒房客就曾表示,当前二线城市落户门槛极地,人口大量涌入,如果有足够多的资金,可以“屠城”,简单说就是落户买房,再去另一个城市落户再买房,这样一路买过去,而且这些城市都没有跨城市审核贷款记录和房产套数,只要你的资金够,收入证明到位,银行批贷几乎没有问题。如此,炒房客能通过杠杆能拿到一堆高价值筹码。

人性在买房上面,天然是“七分炒三分住”的,即使首套房也是如此。政策要做的就是遏制人性炒房的欲望,但现在恰恰相反,我们所做的都是在制造稀缺性,制造价差,刺激炒房的欲望。

从2016年一直延续到2018年,这一轮调控跨度之长,前所未有。几十个城市几百次调控政策轮番登场。这一次差不多是最后一个大规模调控窗口期了,这个窗口期,我们成功遏制了房价上涨,但更重要的两件战略级大事--住房领域的长效机制和住宅供需平衡却迟迟未能取得进展,反倒是在一些战术级的小事上过度耗费精力。

比如共有产权房,曾被寄予厚望,但到目前为止也就是北京有实质性进展,根本原因还在于通过不完整产权模式来实现“房住不炒”存在巨大争议。

再比如租房,70年自持本来是为了抑制地王,但最后却被万科搞成了10年180万的高租金项目,其180平米叠拼户型,10年租金更是高达360万。而且8成房源已经租出去了,这对租房市场是一个巨大的刺激。

以上,根本原因在于人口、土地和资金的错配。

吸引人口的地方没有准备好足够的住房供应,而货币供应上,央行2018年第一季度发布的《中国货币政策执行报告》显示房贷仍是人民币贷款增速最大的贡献者,个人房贷利率虽然在涨(3月份加权平均利率为5.42%),但仍显著低于一般贷款加权平均利率(3月份为6.01%),利率层面仍然是利好楼市的。

前几天,成都的网友告诉我,现在成都所有的新房,认购人数都破万人。虽然住建部约谈了12个城市,但在楼市预期普遍看涨的情况下,不断攀升的地价和不断提高的融资成本,都在刚性推高房价。

房住不炒的落脚点在哪,现在还真的看不到。

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